ROYAL GARDEN HOUSING
郡廷苑
2005年>地产类>品牌整合推广
西宁王府地产集团
推广一个全新的房地产品牌
项目背景
一、楼盘概况1、总用地（占地）面积近3万平方米。
2、建筑面积为12万平方米。
3、整个小区称为“王府花园”。 小区总占地面积41亩。
4、容积率=建筑面积/占地面积为5.33%。
5、绿化率：为整个小区俯视到可以看到的绿化程度，
本小区达到40%。
6、一期工程为“王府观邸”，层数为18层，
其中1-4层为青海较大的洗浴、餐饮、保健中心
为一体的“国花酒店”。二期工程，
均为18层高层。
两期工程共计六幢大楼。
二、地理位置
地处昆仑路17号（西宁市主干道）、城西中央黄金地段。
预期此处为立交桥引桥阶段，
交通会更为便利。
三、周边环境
王府官邸位于城西中央黄金地段，
占地面积3万平方米，
背靠西山，安静，幽雅的居住环境，
小区中有人造自然环境。
靠近城市主干道，
仅需要十分钟便可到达西关正街虎台商业区，
大十字商业区，超市，银行, 医院近在咫尺，
成熟完善的生活板块业已形成。
长途汽车站、火车站环绕四周，
公路交通干线更是四通八达，
可载你抵达城内交通网的每一点。
缩短交通所占用的时间，
赢得八小时以外的轻松休闲！
四、教育设施
区域周围名校荟萃，
省级优秀幼儿园——六一幼儿园、贾小庄小学、
省重点中学——湟川中学、省著名高校——省医学院等，
从小学到大学，一体化的教育链条，
优良的师资环境，为孩子的明天奠定坚实的基础。
项目分析
一、市场分析经过几天的实地考察的社会访谈，
对西宁的 房地产市场以有初步的了解。
在实地考察中发现， 西宁市场有以下特点：
»单体建筑向综合社区转变
住宅产品规划从前几年的单体建筑、
独体楼 向生活型社区转变，注重规划和物业管理。
» 开发商积极借鉴外地开发经验
开放商均注意到产品的规划设计，
多方面的吸取发达地区的产品设计经验，
注意产品细节的处理。
» 开发商的营销手段逐渐多样化
对于项目的包装和广告及销售
各个方面逐渐形成一个体系
二、项目分析
1.户型分析
王府观邸的户型分布为一梯四户，
全部是三室两厅的户型，
单套面积为：117平方米、119平方米 129 平方米、
130 平方米、136 平方米、138 平方米。
可以将单套面积分为三个类别：
①、117 平方米 ②、129 平方米 ③、136 平方米
从户性和面积结构来讲， 存在两个问题：
①、户型结构单一
②、面积跨度小
总结
从户型和面积的结构上来讲，
项目的客户层是没有市场细分的，
这就将项目的目标客户限定在一个特定的消费阶层，
也是项目参与市场竞争的障碍。
特定的目标消费层，
就要求项目有很强的综合素质和市场竞争力，
和市场上的产品同质化，没有形成项目的特色，
项目的销售必然是困难重重。
三、客户分析
根据项目的户型和面积结构，参照市场价格，
王府观邸的单套总价在30万左右，
这在西宁市场上来讲，是中高端市场，
其目标客户要具有一定的经济实力和文化素养，
对产品的要求也提高了一个档次，
我们针对这样一个层面的目标客户，
在产品上要更加完善。
客户定位：私营业主 公司高层员工 公务员
解决方案
传承经典 尊贵生活 ——西宁首席意大利风情高尚社区郡廷苑 从房子到文化 跨入21世纪， 中国人对住宅的概念早已不仅仅是“居者有其屋”而已。 选择自己心仪的住宅， 更意味着选取一种生活方式， 标识一种身份地位，体现一层人生境界。 回顾历史，早期的住宅， 仅能满足人们的基本需求， 承载不起更多的负荷； 其后讲究建筑素质， 要求设计合理，居住舒心惬意； 文明继续发展， 住宅渐次超越物质层面， 凝聚为精神，升华至文化， 闪耀于世间，为世人所瞩目， 从而得以代代传承…… 唯至文化，建筑才可称成为艺术， 居住才能成为享受。 郡廷苑，来自意大利的灵感， 传承久违的都市贵族文化， 示范纯正优雅的人文典则。 如果说， 中世纪时是马可波罗将东方文明带回意大利； 那么， 今天则是郡廷苑再将西方建筑文明带入东方。 想象一下，打开典雅厚重的雕花铸铁大门， 顺着花岗石铺就的情景街区， 映入眼帘的是优雅的圆形喷泉广场， 伴着潺潺的水声，沿着缓缓展开的林荫道， 方可进入私家领地…… 不经意间流淌的， 是雍容华贵的世家风范， 是醇厚典雅的人文意韵， 是梦想于斯的心驰神往。 居于斯，游于斯，氤氲于斯， 主人的尊贵身份自然彰显。 懂得品鉴生活的主人， 自己的生活也会被别人品鉴。 从南方到北方 真正的贵族， 总是得风气之先， 引领潮流。 中港合资华峰房地产有限公司独具慧眼， 将南方房地产开发的成熟经验引入， 并在高起点上融会本土智慧，使之更适合西宁。 首先，实现了单体建筑向综合社区的转变， 精心打造西宁市最好的居住社区。 在南方，住宅产品规划早已超越物质层面， 转而注重文化的表达。 这并不意味着不注重建筑本体设计， 而恰恰是设计已臻成熟， 于是进一步开发产品文化内涵， 以满足日益要求个性化表达的业主。 郡廷苑以南方的成熟经验为起点， 在西宁实现了人居理想的升华。 从俊朗外观到多样化户型设计， 从典雅风情街区到精美欧式园林， 从古色古香的人文环境到体贴入微的物业管理…… 处处流露出高贵、大气的贵族气派，充分契合业主的尊崇身份。 其次，贴近本土需求，注重产品细节的处理。 引入经验不是原样照搬， 而是在传承中创造性发展。 西宁地处西北， 享受丰富的园林景观便成为一种不可多得的奢侈。 郡廷苑在景观设计方面匠心独运 ——雕塑喷泉、石材地面、古铜灯柱、中心绿地…… 绿意盎然的自然天地，人与自然的和谐于此尽情展现。 再次，深厚的人文关怀。 俗话说，三代养成一个贵族。 尊贵郡廷苑，拥有财富人生， 传承贵族文化，天然成就自身高度。 郡廷苑以意大利风情为轴心， 以风情街区、欧式园林和人文环境三者为核心， 上接数千年西方文化精华， 营造出馥郁芬芳的人文雅境。 漫步于充满艺术格调的私家领地， 心骛八极，思接千载，品位精致高雅生活。 从意大利到中国 汲取意大利建筑、文化精华， 郡廷苑巧妙地将风情街区、 欧式园林和人文环境三者协调配置， 淋漓演绎原汁原味欧式古典风情， 成就西宁首席意大利风情高尚居住社区。 风情街区是一派内敛沉静之美。 顺手工打造的石质路面前行， 高大的树木和低矮的灌木花卉高低掩映， 给这片贵族领地平添了几分幽然和神秘。 由白色大理石雕刻的古罗马神话人物仪态庄严， 昭示着罗马帝国永恒的光荣与梦想。 古意盎然的铜质路灯， 自然本色的原木休闲椅， 无一不展现出恬静的美意。 雕塑喷泉中飞溅的水花， 在阳光中幻化出迷人的色彩…… 正如这里的主人一样， 郡廷苑独具贵族领袖气质， 在安详、沉稳中展现灵动之思。 欧式园林完美展现了绿色生态环境中的精致秀丽之美。 乳白色花钵沿路排列整齐， 块块相拼的岩石路面上仿佛还回旋着久远的马踏方砖声， 石雕柱灯和罗马柱高低相映。 信步走上坡度轻缓的台阶， 让阳光透过绿荫斑斑点点洒落到身上， 斜倚着座椅，远观喷泉，近赏雕塑， 在自然的怀抱中涤尽尘嚣，澄静心灵。 在人文环境的设计上， 郡廷苑显示了深厚的人文关怀。 徜徉于意大利名人石雕走廊上， 你可以与提香、拉斐尔、达·芬奇、 米开朗琪罗等艺术大师们对语， 感受文艺复兴的恢弘气度； 流连于意大利名画廊中， 更可以细细品鉴《春》、《奏乐的天使》、 《维纳斯的诞生》等稀世珍品， 陶冶于西方艺术的绝代风华中。 ………………………………
